잭파시의 부동산 톱다운 투자법, 매수 타이밍 낚아채기

 

매도 매수 타이밍,

도 단위 부동산 흐름까지 양호하다면 시 단위로 구체적인 매매 거래량, 외지인 거래량, 공급량, 미분양까지 확인한다.
시의 흐름이 좋지 않다고 판단되면 투자하지 않거나 이미 가지고 있는 물건도 매도해야 한다
하락 추세에서는 외지인 거래량이 늘어나지 않고 매우 낮은 상태를 유지한다.

외지인들은 투자 관점으로만 살피기 때문에 절대 떨어지는 칼날을 잡지않고 보합권으로 떨어질 때까지 기다린다. 

그리고 상승세로 전환될 때 거래량이 급증한다. 상승세로 전환된 후 지속적인 상승이 나오기 위해서는 이전
거래량보다 더 큰 거래량이 계속 실려줘야 한다.

공급량과 미분양이 많으면 매매지수는 하락한다. 공급량은 약 2년정도 빠르게 매수매도 타이밍이 움직이고 미분양 수치는 매매지수에 반년정도 선행한다.

 

통화량(m2유동성으로 서울만이 아닌 전국 통화량의 움직임)과 아파트 가격의 상관관계로 매매 타이밍을 잡을 수 있는데 m2유동성보다 매매지수가 낮으면 저평가 구간이니 매수를 하고

m2유동성보다 매매지수가 높다면 고평가 구간이니 매도하면 된다.
돈이 풀린만큼 자연스레 부동산 가격도 상승하고 시간이 지날수록 유동성이 풀리는 만큼 돈의 가치가 줄어들고 상대적으로 자산의 가치가 높아진다.
그러나 데이터에는 만드는 사람의 의도가 들어가므로 다른 이들이 가공한 데이터는 항상 의심하는 습관을 들여야 한다.

 

hug주택도시보증공사에서 제공하는 도 단위 지표인 민간아파트 초기분양률 이용해 시장 매수심리를 확인해 볼 수도 있다.
올라간 분양가에서 수십대 수백대 일의 경쟁률은 시장에서 충분히 받아줄 만한 가격이라는 것이다.

 

매매가격 증감률의 보합 이용해 투자 타이밍잡기 
상승이 이어진 후 증감률이 0인 시기가 도래했을 때 하락 준비, 반대로 하락기가 오래 이어진 후 증감률이 0인 시기가 오면 상승을 준비한다.
상승장 중반이나 후반에 올라타는게 가장 위험한 결과이다, 부동산은 최소 2년 기본세율 보내야해서 상승장 중후반 매수는 매도시기에 하락장이 가속화되고 있을 가능성이 높다.

도별 주간 아파트 매매가증감률 그래프는 상승 상승률증가 상승률감소 보합 하락 하락률증가 하락률감소 보합의 사이클을 반복한다, 
요즘은 투자 타이밍이 빨라져서 각 지역 대장주는 지표 변화전 선 진입자들의 매수가 시작된다.

2,3급 지구축은 하락에서 보합으로 가는 것을 지켜보고 매수해도 되나 1급지 신축이나 분양권은 하락률에 크게 감소하는 구간부터 매수해야 한다. 단, 이 증감률은 모든 급지에 동일 적용은 아니다.

대장주급의 단지는 자본이 넉넉한 사람들이 투자하는데 리스크가 큰 반면 수익도 크다. 

하락세가 점차 줄며 보합으로 가는 구간 대장주급은 이미 상승 시작이다.
하이리스크 하이리턴 투자는 점이 촘촘해지며 보합으로 가는 구간 전에 매수하고, 수익이 조금나도 리스크가 싫다면 보합 이후 점이 벌어지며 정방향으로 나가는 구간에 매수하나다.

 

양도세

경매로 싸게사서 바로 팔때, 

법인 명의라면 양도소득세 대신 법인세와 추가 법인세를 내고, 

개인 매매사업자 명의로 투자하면 양도소득세를 내지않고 단기 양도세율이 없는 종합소득세를 내기에 단기 양도가 가능하다
개인 명의 낙찰은 부동산을 1년이내 단기 매도시 지방소득세 포함 77% 높은 세금을 내야하고 경매 낙찰이라도 보유 

2년 지나야 기본세율 적용받아 그동안 거시적인 흐름의 변화로 인한 리스크가 발생할 가능성이 있다.

 

전세매물 증감 자료

아실에 들어가 전세매물 증감 자료에서 전세매물 물량으로 전세가를 예측할 수 있다.
전세수급지수는 전세매물에 대한 수요대비 공급량지수로 100을 초과할수록 공급 부족 비중이 높고 작으면 공급 충분 비중이 높다.

전세 재계약시나 매수 후 전세입자구해 잔금을 치루려할때 100밑이면 조심해야 한다,
전세수급지수가100보다 아래있는 공급 충분상태는 재계약이 유리하고 갭투자시는 전세입자 못구할수있으니 기존 전세계약을 승계 받는게 유리하다.
매매가격 증감보다 더 신경을 써야하는게 전세가 증감이고 전세 수급지수가 100보다 위에 있는지 항상 체크해야 한다.

투자할 곳 골라내기
인구수로 시의 규모를 나눈다. 종잣돈이 부족하면 지방7도에 주목한다.
무주택자나 1주택자는 취득세 1%로 매수기회로 최대한 높은 가격대의 부동산 매수해야 다주택자(12%)보다 절세, 그래서 수도권이나 광역시 대장주를 노려야한다, 아주 좋은 매수시기는 공포감이 감돌고 있을 때이다.
인구 수 20만 넘는 22개 도시 분석, 인구수, 세대수, 총사업장 수, 월평균 소득, 사업장 국민연금 납부 가입자 수 지표가 좋아지는가?
위 수로 비교해 5위까지는 경남도 창원시(45만), 충북도 청주시(85만), 충남 천안시(65만), 경남 김해시, 전북 전주시(64만),
도 단위 흐름을 알면 인구수1위 도시 투자 타이밍도 알수있다,
거래량이 평균값 이상이면 부동산 매매지수는 상승한다.

거래량이 많다 적다가 아니라 거래량의 흐름이 감소하고 있는가 증가하고있는가가 중요하다.

외지인 거래량 분석법
거래량은 선행지표로 매매지수보다 앞선다.

매매지수가 상승으로 변환될때 외지인 거래량이 들어온다.

하락추세에서 외지인 거래량이 낮고 변화가없고 상승 전환이 될때 급증하고, 상승 전환 후 지속적인 상승이 되기 위해서

지속적인 거래량도 실려야 한다.
수도권 투자는 유동성을 보고, 지방 투자는 공급량을 먼저 살펴야 한다.  

대장주 가격이 언제 가장 저렴한가,
전세대비매매비율이 1.2~1.3배가 좋다,   
  
공시가 1억이하 지방 아파트 매수원칙
25평이상 계단식, 500세대이상 대단지, 2003년이후 완공, 전세수요 확실한 산업단지, 유통단지, 대학교, 공공기관 등이

인근에 위치 하는가?
인구50만명이상도시(최소25만), 공시가7000~8500(매매가 전세가1억2천가량) 매매가는 공시가대비 150%이내

매매가가 kb시세 하한가보다 저렴한것으로 천안 쌍용 계룡, 청주 송곡 그린, 청주 가좌부영2, 이천 내안에 등이 있다.

서울 원룸 오피 매수 원칙
공시가 대비 매매가는 110~130%, 월세수익률 연산가(월세*250개월>매매가), 시가 표준액 대비 매매가(시가표준액이 매매가에 가까운가)
주변 원룸 오피 분양가와 비교해 낮은것, kb시세나 네이버 부동산시세 실거래가 대비 매매가 10~20%싼 급매물

임장 가기전에 부동산 정보 사이트 등 손품

kb부동산 시계열자료(kb통계, 월간주택과 주간아파트에서 매월25일경 나오는 월간시계열과 매월15일이 포함된 주의 월요일에 나오는 주간시계열 다운로드) 국토부 산하 한국부동산원은 정부의 눈치를 보는 감이 있어 요샌 다양한 프롭테크 어플을 사용해 부동산 투자 트렌드가 주식처럼 너무 빨라져 월간시계열 보고 대응하기엔 늦은 감이 있다.

 

해당 단지 내 부동산에 전화해 왜 투자자가 들어오는지 물어보고 임장을 가는게 좋다.  
네이버 매물지도) 하단에 단지목록이 있고 세대수 순 매물을 검색해서 입주민 커뮤니티와 녹지 공원, 학교, 학원가, 상업시설, 거래량 등을 알 수 있다.
급매) 매물가격으로 공시가격으로 나눈 퍼센티지를 체크하고 매물가가 공시가에 가까울수록 급매이다.
임장 가기전 그 지역 시청의 홈페이지 소개자료로 나무위키에 보면 학원수가 가장 많은 지역이 최상위 입지를 차지한다.

아실) 학군 빅데이터를 살펴 보려면 아실에서 지도맵 내에 개발(재건축,재개발,학원숫자) 학군(중학교선택)을 선택한다.
실거주 중심 1주택이나 일시적 1가구2주택 비과세 테크로 자산을 불릴거면 상위 입지 아파트를 선택하고 공시가 매수기준 을 정하고 투자를 한다.
또한, 아실에 갭투자 증가지역 메뉴에 들어가면 전국 최근 3개월 설정을 하고 정리된 갭투자 많았던 지역을 볼 수 있다.  

 

매매거래량) 부동산거래현황은 한국부동산원에서 확인한다.

예로 전주 물건을 전주 사람이 사면 관할 시군구내가 되고 익산 사람이 사면 관할 시도내로 잡히고, 원주 사람이 사면 관할시도외 기타가 되고 서울사람이 매수는 관할 시도외 서울이다.

(관할시군구는 실거주, 관할시도내는 실거주와 투자, 관할시도외는 외지인투자)

전세 거래량) 국토부 실거래가공개시스템, 서울 전세거래량은 서울부동산정보광장, 지방7도 분석은 외지인 거래량 체크하면 끝이다.(외지인투자자 상대로 바쁜 부동산 매수하기 좋은 시그널이나, 현지 실거주자 상대는 이미 상투)

 

그외   

책에 있는 내용을 다 담지는 못했다, 책에는 이외에도 필수 사이트에 들어가 데이터를 가공하는 법이나 보수적으로 투자해야 할 때랑 그외 투자 타이밍을 가늠할 수 있는 사이트 등 더 자세한 내용을 볼 수 있다. 

또한, 잭파시 갭투자 연구소 (blog.naver.com/jackpasi) 네이버 카페에는 가구소득 평균값 고려한 pir 등 무료로 다운로드를 할 수 있다.