혼투족을 위한 남다른 부동산투자 책을 읽고, 부동산 투자의 기술 섭렵하기

 

정보가 가감없이 유통되는 사회에서 정보에 대한 집착을 버리자,
정보가 있어야 투자를 잘할 수 있다고 생각하고  채널이나 모임을 늘리다보면 정보들을 다 챙길 수 없을 정도가 되어 그냥

흘러가기 쉽고 누구나 다 아는 정보로 고급정보는 없다

번잡한 관계를 멀리하고 정보의 양이 중요한게 아니니 주도적으로 정보를 만들고 자신만의 기준을 세우자. 

 

"수익률"
투자금을 줄이는 것에 욕심을 내어 무피 투자와 플피 투자를 하는 것이 잘한 것은 아니고  무조건 부동산을 싸게 사는 것이 중요하다. 

역전세와 금융위기가 있을 수 있으니 가격이 싼 물건을 매수해 가격이 떨어지더라도 손해를 보지않는 투자가 중요하고 투자금보다 안전마진에 신경써야한다

"'얼죽신'을 선호하는데 20년 넘은 구축단지를 투자해도 좋을까?"

편리한 교통망과 우수한 학군까지 겸한 구축단지를 골라보자
1. 재건축 사업성을 보고 재건축 할 수 있는 아파트가 중요한만큼 높은 세대당 평균 대지지분이 중요하다  
디스코사이트 활용하여 알아볼 수 있고 계산법은 총대지면적/세대수로 대지지분이 20평 내외여야 한다. 
예로 인천 연수구 연수동의 태산아파트는 수인분당선 연수역과 가깝고 평균 대지지분이 26.8평이다.

2. 신축아파트나 대장단지와 인접한 단지를 살펴본다.
향후 다가올 상승장에서 다른 단지보다 신축단지 시세에 더 민감하게 반응할 수 있다.
3. 우수한 중학교 학군은 학군이 우수하고 학원이 잘 갖춰져 있어 전세가율이 높게 형성되어 있다.
4. 초역세권인가? 강남 접근성이 좋은 2호선, 3호선, 5호선, 7호선, 9호선, 신분당선 노선이 좋고 이 노선들이 겹치는

더블-트리플 역세권도 살펴보자. 더불어 위의 노선에 신설되는 연장선 역세권이나 gtx-a노선을 살펴보자 
5. 일자리 접근성이 좋은가?
신안산선, 여의도~구로가산~시흥안산, 비강남통과 노선 중 사업성 높은 노선, 월판선, 판교와 양질의 일자리가 많아질 광명과 잇는 노선이 있다.
또한, 경기북부 밸리1차(일산), 경기북부 밸리1차(남양주,양주), 판교밸리 2차, 광명 테크노밸리, 강동고덕 상업업무 복합단지 등도 있다.

"투자 원칙"
영끌하지 말라,

1년에 1~2채면 충분하다,

상승장에서는 바닥가격의 2배와 하락장에서는 최고가 대비 30% 하락이 기준이다.  
투자금 대비 100%이상 수익이 났거나 더 좋은투자처를 발견했다면 매도를 하는 것도 방법이다.

갭투자로 투자금이 적은것보다 입지보다 가격이니 매수가 기준으로 저렴한 경쟁력있는 구축을 보자. 
이것저것 하려하지 말고 갭투자 하나라도 잘해라

완벽한 준비는 없다 공부했다면 실행하라.

검색보다 투자의 원칙과 기준을 세우는 사색을 하라

 

"투자 기준"

1. 자산을 불리는 투자(5천이하); 

매수와 매도의 타이밍이 중요하다.

부동산 흐름의 공부가 필요하다. 

갭투자는 2년 보유후 매도가 중요하나  투자기간을 줄이기 위해 계약 갱신청구권을 쓰지않은 물건을 전세를 끼고 매수하는 것도 방법이다.

향후 공급물량이 부족한 지역이어야 전세가 상승으로 보증금을 증액할 수 있다

 

2. 자산을 지키는 투자(3억이상);

장기보유 5년이상을 바라본다.

입지와 가치가 중요하다, 하락장을 이용하고 전세가가 폭락해 투자금이 많이들때 가치가 좋은 물건을 싸게 매수하는 것이다.

 

3. 지역별 핵심지;

서울(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 동작구, 영등포구, 양천구, 용산구, 마포구, 성동구, 광진구), 경기(과천, 분당, 광명, 평촌, 수지, 광교, 동탄2), 인천 송도, 부산(해운대구, 수영구, 동래구, 남구), 대구(수성구), 대전(유성구, 서구), 광주(남구), 울산(남구), 세종 전지역이 있다.

 

4. 하락장에서 RR을 노려라
동과 층 중 하나를 선택해야 한다면 층을 포기하고 동을 선택하라,

층이 낮아도 초역세권이고 정원 조망(2층이상)을 선호하는 사람도 많다.
향은 북향, 서향, 북서향, 북동향을 투자하지 않는다 

5. 하락장에서 얼마나 하락할까?
가격이 비싼곳이 더 많이 떨어지는 법이다.

아무리 하락해도 상승이 시작된 가격 아래로 하락 않는 편이다,

서울 및 수도권 핵심지의 가격 반등폭이 지방보다 컸다 

6. 진입타이밍;
kb부동산 매매가-일반평균가 기준으로 20% 하락하고 실거래가 기준 30%하락으로 바닥시세를 잡는다.

하락장 활용해서 서울과 수도권 핵심지로 갈아타거나 추가주택을 매수한다
국토부 통계마당에서 미분양을 확인하고 급감하는모습 때,

매수자수가 바닥인 상태에서 매도자수가 지속적으로 하락하고 있는구간
매매가 전망지수데이터가 하락전망이 최저치 찍고 점차 상승하는 구간

전세가, 정부규제완화, 시장에 참여하는 매도자수와 매수자수,

 

7. 공급물량
당장은 많아도 1~2년 뒤부터 공급이 줄어들 것으로 예상되는 지역, 지인사이트에서 수요/입주 데이터 확인한다.     
위 모든 지표가 완벽히 들어맞진 않으니 모의투자를 해봐야 한다.

8. 지역별매매시세
지인사이트 지역분석 지역별 평당매매가 알고있어야 한다.
지역과 매매가 전세가 전세가율 정리해놓고 투자순위 정하기 

9. 상승장에 올라타기
현금을 확보한다,

6개월마다 흐름과 방향에 맞게 포트폴리오를 정비한다.

서울, 부산, 광주, 울산, 세종, 청주, 전주, 창원, 제주에 향후 수급 상황이 좋은곳 중심으로  후보지역과 물건을 탐색한다.
규제 정책을 모니터링하고 금리가 정점을 찍고 인하하는 쪽으로 방향을 틀어야하고  근로소득을 안정적으로 유지하고 있어야 한다.

10. 옥동자의 부동산 투자공부법  
1년에 30권책읽기 -> 블로그에 기록 -> 기록된 문장을 반복해서 읽기
kb부동산과 한국부동산원 데이터를 매주 챙겨보기
소액투자 경험 쌓으며 스스로 설정한 부동산 투자의 기준과 원칙 검증하기 

 

 

이 책은 10년 이상 부동산 투자를 해오며 정리한 옥동자님의 책이다.

불과 얼마전까지도 대중에 휩쓸린 상승장이 있었지만 그런 경쟁으로 인한 욕심에 괴롭지 않은 편안한 마음을 가지며 투자할 수 있도록 투자자의 기준과 새로운 상승장을 맞이하여 어떻게 준비할 것인지에 대한 내용이 담겨있다.

힘든 투자를 하지않고 부동산 투자를 계속하게 만드는 원동력이 되도록  투자자의 좋은 습관인 독서와 글쓰기 걷기를 추천하고 그에 맞춰  옥동자님의 철학과 기준이 담겨있는 책으로 추천해볼만하다.