무조건 천만원 벌고 시작하는 초수익 부동산 경매의 기술 책, 특수 물권에 대하여

 

 

돈을 불리고 싶은 의지와 수중에 100만 원 이상의 종잣돈이 있는 사람은 이 책을 읽어보라,..

경쟁 없이 소액부터 가능한 초수익 부동산 경매 투자법이 담겨 있는 책이다.

이 책의 저자는 유근용 대표와 양진노 대표이고 소액으로 가능한 특수물건 투자와 공동투자를 하며, 변호사나 법무사의 도움 없이 셀프소송을 통해 비용은 최소한으로 줄였고 자산과 투자 실력은 키웠다고 한다.

 

특수물권의 종류

1. 도로

공시지가보다 많이 떨어졌나?

주차장이나 관리 사무소로 사용되고 있나, 또는 주차장 통로 등으로 사용되고 있나? 

아니면 노후화된 주택과 가까워서 개발 여부가 있는가? 

2. 지분

매매계약 후, 소유권 이전시 법무사가 위임받아 진행이 가능한데 중개사의 개입이 없이도 바로 법무사를 통해 매도서류를 우편 등기로 보내도 가능하다.

지분물건은 대출이 잘 안나오나 2금융권에서 가능하다

지분낙찰을 받은 후 나머지 지분도 경매로 넘길시 전자소송을 할 수 있다. (부당이득 반환청구, 인도명령, 강제집행 진행하면서 소통하면 된다)

3. 위장 임차인

4. 그 외 주의가 필요한 것

선순위 가처분, 선순위 가등기, 법정지상권, 유치권

 

낙찰 후

1. 잔금 납부

낙찰을 받았다면 7일 후에 매각허가 결정이 나고 7일후 매각허가 확정이 된다. 

허가 확정 후, 대금지급 기한 통지서가 날아온다. (본인이 못간다면 위임장과 본인 인감이 필요하다. 경매계마다 대리인 필요서류 차이가 있으니 해당 경매계에 문의하면 된다.)

1) 필요서류는 해당 법원 경매계, 사건번호, 신분증이 필요하다. 대금 지급기한 통지서는 필수 지참 안해도 되나 낙찰자 신분증은 꼭 필요하다. 법원 보관금 납부명령서를 받아 법원 내 신한은행을(농협, kb) 이용한다.

2) 납부서를(법원명, 사건번호, 물건번호, 납부금액, 보관금 종류, 당사자 이름, 주민번호, 주소, 서명) 은행에 신분증과 제출하고 잔금을 납부한다.

잔금 준비없이 신한은행 앱을 통해 납부도 가능하다.(무통장 출금한다고 하면 신한 쏠 앱에서 알림이 오고 버튼을 누르면 무통장 지급 신청 승인된다.)

3) 매각 허가 결정문(신청서가 있다. 수입인지 미리 결제해 출력해오기)과 매각대금 완납 증명원(신청서 있음, 사건번호, 채권자, 채무자, 소유자, 매수인, 매각대금, 완납일,신청인, 연락처) 을 받는다. 사무분담 따라 법원마다 부서가 다를 수 있어 담당자에 제출처 확인해야 한다.

 

2. 세금 신고

낙찰후 세금을 신고하고 납부한다.

세금은 취.등록세와 국민주택 채권 매입이 있다. 채권은 시가표준액 기준을 확인 후에 매입 여부를 검토한다.

취.등록세는 낙찰받은 부동산 소재지 관할 지자체 취득세과에 전화해 담당 주무관에게 취등록세 신고서 팩스로 보내고 위텍스에서 납부가능 하도록 전산입력 해달라고 하면 된다.

매각 대금 완납 증명원 매각허가 결정문 사본도 우편 등기로 빠르게 보내겠다고 팩스번호와 주소까지 확보한다

그외 등기신청 수수료가 있다. 

등록 면허세 신고시 말소건수를 세어 적는다. 확인은 경매지 등기부에서 말소기준 등기 포함해 하위 권리 건수 알수 있다.

 

인도명령

낙찰대금 완납 ,후 정당한 권리가 없는 점유자가 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행 권원으로, 잔금 납부 후 6개월 이내에 해야 한다.

서류제출은 민사 집행서류, 부동산 인도명령 신청서, 신청정보(법원/경매?계 사건번호/채권자 채무자겸소유자)가 있다.

 

1. 신청인과 피신청인

인도를 거부하므로 신청인에 인도하라는 재판을 구한다는 내용의 신청취지와 신청이유를 입력한다.

매각대금 완납증명원, 낙찰 영수증, 건물 등기부등본, 별지목록의 소명서류를 파일 첨부한다.

 

2. 별지목록(등본 활용)

부동산의 표시, 표제부(밑줄 없는부분을 쓰며 대지권목적인 토지/전유부분 건물표시/ 대지권의표시)

 

3. 결정여부 확인

- 서류제출; 제출내역, 사건번호, 사건 진행내용, 도달여부 인도명령이 결정되면 결정표시(낙찰자와 점유자에 송달된다, 결정문 정본으로 사이트에서 출력이 가능)

결정문(전자소송 사이트), 집행문(민사신청과 경매계나 민원실에서 발급), 송달증명원(사이트)을 준비해 해당 법원 집행관 사무실에서 강제집행을 신청 절차 진행

- 강제집행 신청서

집행관 사무실이나 민사집행과로 방문해 강제집행 신청 접수, 예납금 납부, 강제집행신청 추후 절차는 집행관에게 전화가 오면 일정을 조율하면 된다

[공유물 분할청구 소송 후, 원고 승으로 형식적 경매신청시는 송달 증명원과 확정 증명원이 필요(사이트), 공유물 분할에 관한 판결문이 집행문을 대체하므로 집행문은 없어도 된다]

 

4. 확정 증명원(송달증명)신청

제증명>제증명신청>확정증명>송달증명원

 

5. 주소보정 명령

소장 접수시 등기부상 주소 도달 안될시 주소보정 명령 사이트>송달문서>사건번호 조회

 

6. 피고 초본 발급받기

초본 발급 받은 후 주소 보정서 제출하기

사이트>송달문서 확인>전체 송달문서>해당 주소보정 명령 등본 제출 > 민사서류(보정서)화면에서 소장 접수했던 해당법원과 사건번호 확인> 주소변동 여부 우편번호 찾기에서 마지막 주소입력>

주소변동 있음 체크>특별송달 신청체크>새로운 주소로송달 체크 >첨부서류 제출탭의 서류명에 직접입력(이름 초본) 파일 첨부(피고 초본스캔 pdf파일)>첨부서류 목록에서 초본 첨부됐는지 확인>작성완료

 

7. 점유이전 금지 가처분

점유자 상대로 명도 소송 인도명령 신청시 소송 중에 다른사람에 넘기지 못하게 하는 것이다

 

위 내용은 간단히 요약 한 것으로, 셀프 소송시 알아야 할 필수 절차나 여러가지 대처 방법이 자세히 나와있어 책을 한번 읽어보는게 좋겠다.

물론 위 내용 외에도 소유자가 두명 이상일 때와 피고와 유리한 위치에서 연락을 취하는 방법 등 많은 내용이 수록되어 있다.